Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος στη Θεσσαλονίκη μπορεί να σημαίνει εντελώς διαφορετικά πράγματα.

Για κάποιον είναι αλλαγή κουζίνας, δαπέδων και χρωμάτων.

Για κάποιον άλλο είναι η πλήρης μεταμόρφωση ενός διαμερίσματος του 1970, με νέα κάτοψη, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, φωτισμό, θέρμανση και custom κατασκευές.

Και για έναν επενδυτή μπορεί να είναι κάτι διαφορετικό ακόμη: η αξιολόγηση ενός παλιού ακινήτου πριν από την αγορά του και η απόφαση αν μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία που ανταποκρίνεται στις ανάγκες της σημερινής αγοράς.

Γι’ αυτό η σωστή ερώτηση δεν είναι:

«Χρειάζομαι αρχιτέκτονα για να κάνω ανακαίνιση;»

Αλλά:

«Πόσο επηρεάζουν οι αποφάσεις της ανακαίνισης τη λειτουργία, την κατασκευή και τη μακροχρόνια αξία του ακινήτου μου;»

Όσο περισσότερο η απάντηση είναι «πολύ», τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία μιας ολοκληρωμένης αρχιτεκτονικής μελέτης.

Πότε χρειάζεστε αρχιτεκτονικό γραφείο για ανακαίνιση;

Η σύντομη απάντηση είναι ότι ένα αρχιτεκτονικό γραφείο για ανακαίνιση στη Θεσσαλονίκη έχει ιδιαίτερη αξία όταν δεν θέλετε απλώς να αλλάξετε τις επιφάνειες ενός χώρου, αλλά να επανεξετάσετε τον ίδιο τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί.

Σενάριο	Πόσο σημαντική είναι η αρχιτεκτονική μελέτη;	Γιατί
Βάψιμο και μικρές αισθητικές αλλαγές	Χαμηλότερη	Δεν αλλάζει ουσιαστικά η λειτουργία
Αλλαγή υλικών και επίπλων	Μέτρια	Χρειάζεται συνοχή, αλλά όχι πάντα νέα κάτοψη
Νέα κουζίνα ή μπάνιο	Μέτρια–Υψηλή	Επηρεάζονται εγκαταστάσεις, εργονομία και φωτισμός
Αλλαγή κάτοψης	Υψηλή	Αλλάζει ο τρόπος λειτουργίας του ακινήτου
Πλήρης ανακαίνιση παλιού διαμερίσματος	Πολύ υψηλή	Συντονίζονται design, εγκαταστάσεις και κατασκευή
Ένωση χώρων	Πολύ υψηλή	Χρειάζεται έλεγχος κατασκευής και σωστή νέα οργάνωση
Ακίνητο με περιορισμένο φυσικό φως	Υψηλή	Η κάτοψη πρέπει να αξιοποιήσει καλύτερα τα ανοίγματα
Διατηρητέο ή ιστορικό κτίριο	Πολύ υψηλή	Υπάρχουν πρόσθετοι περιορισμοί και ανάγκες αποκατάστασης
Αγορά ακινήτου για ανακαίνιση	Πολύ υψηλή	Η αξιολόγηση πριν την αγορά μπορεί να αλλάξει την απόφαση
Επενδυτικό διαμέρισμα	Υψηλή	Πρέπει να συνδεθούν κόστος, target user και τελικό προϊόν
Premium κατοικία	Πολύ υψηλή	Η ποιότητα βρίσκεται στις αναλογίες, λεπτομέρειες και συνολικό σχεδιασμό

Ο αρχιτέκτονας είναι περισσότερο χρήσιμος όταν η ανακαίνιση περιλαμβάνει αποφάσεις που θα είναι δύσκολο ή ακριβό να αλλάξουν αργότερα.

Ένα χρώμα τοίχου μπορεί να αλλάξει.

Η θέση της κουζίνας, οι ηλεκτρολογικές παροχές, οι υδραυλικές εγκαταστάσεις, ο φωτισμός, η διάταξη των δωματίων και οι custom κατασκευές όχι τόσο εύκολα.

Πριν ξεκινήσετε: ανακαίνιση ή επανασχεδιασμός;

Ένα από τα πρώτα πράγματα που πρέπει να καθοριστούν είναι το επίπεδο της επέμβασης.

Δεν χρειάζεται κάθε σπίτι πλήρη ανακαίνιση.

Αντίστοιχα, δεν αρκεί πάντα μια επιφανειακή ανανέωση.

Τρία βασικά επίπεδα ανακαίνισης

Επίπεδο	Τι περιλαμβάνει συνήθως	Πότε έχει νόημα
Αισθητική ανανέωση	Βάψιμο, φωτιστικά, έπιπλα, επιλεγμένες επιφάνειες	Όταν η κάτοψη και οι εγκαταστάσεις λειτουργούν ήδη καλά
Μερική ανακαίνιση	Κουζίνα, μπάνια, δάπεδα, φωτισμός, επιλεγμένες εγκαταστάσεις	Όταν ο βασικός χώρος λειτουργεί αλλά χρειάζεται εκσυγχρονισμό
Ολική ανακαίνιση	Νέα κάτοψη, εγκαταστάσεις, κουζίνα, μπάνια, φωτισμός, κουφώματα, υλικά, custom στοιχεία	Όταν το ακίνητο πρέπει να επανασχεδιαστεί συνολικά

Το λάθος είναι να αποφασιστεί το επίπεδο της ανακαίνισης μόνο με βάση το πόσο «παλιό» φαίνεται το σπίτι.

Ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει παλιά πλακάκια αλλά πολύ καλή κάτοψη.

Ένα άλλο μπορεί να έχει ανακαινιστεί αισθητικά πριν από δέκα χρόνια, αλλά να εξακολουθεί να έχει προβληματική χωρική οργάνωση.

Η πραγματική ερώτηση είναι:

Τι λειτουργεί και τι όχι;

Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν σχεδιαστεί η νέα κάτοψη;

Η αρχιτεκτονική μελέτη δεν πρέπει να ξεκινά με Pinterest references ή επιλογές υλικών.

Πρέπει να ξεκινά με την κατανόηση του υπάρχοντος ακινήτου.

Architect’s renovation checklist

Έλεγχος	Τι εξετάζουμε
Υφιστάμενη κάτοψη	Πού χάνονται τετραγωνικά και πού υπάρχουν κακές διαδρομές
Φέρων οργανισμός	Ποια στοιχεία μπορούν και ποια δεν μπορούν να αλλάξουν
Προσανατολισμός	Πού υπάρχει πραγματικό φυσικό φως
Ανοίγματα	Πώς μπορούν να αξιοποιηθούν καλύτερα
Διαμπερότητα	Αν μπορεί να βελτιωθεί ο φυσικός αερισμός
Υδραυλικά	Πού βρίσκονται οι βασικές στήλες και τι μετακινήσεις είναι ρεαλιστικές
Ηλεκτρολογικά	Αν το υπάρχον δίκτυο καλύπτει τις σύγχρονες ανάγκες
Θέρμανση / ψύξη	Τι σύστημα υπάρχει και αν χρειάζεται ανασχεδιασμό
Κουφώματα	Ενεργειακή και ακουστική συμπεριφορά
Υγρασία	Πιθανή ένδειξη προβλήματος που πρέπει να διερευνηθεί
Δάπεδα	Κατάσταση, επίπεδα και δυνατότητα διατήρησης
Καθαρά ύψη	Πώς επηρεάζουν φωτισμό, αποθήκευση και ψευδοροφές
Αποθήκευση	Αν υπάρχει αρκετή και πού μπορεί να ενσωματωθεί
Ακουστική	Θόρυβος δρόμου, γειτονικών χρήσεων και πολυκατοικίας
Νομιμότητα	Αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα διαθέσιμα στοιχεία
Άδειες / εγκρίσεις	Τι απαιτείται ανάλογα με τις εργασίες

Ανακαίνιση παλιού διαμερίσματος στη Θεσσαλονίκη: τι αλλάζει;

Ένα σημαντικό μέρος των residential renovations στη Θεσσαλονίκη αφορά υφιστάμενα διαμερίσματα και πολυκατοικίες.

Η ηλικία από μόνη της, όμως, δεν λέει ολόκληρη την ιστορία.

Δύο διαμερίσματα της ίδιας δεκαετίας μπορούν να έχουν εντελώς διαφορετική ποιότητα κατασκευής, κάτοψη, φωτισμό και τεχνική κατάσταση.

Παρόλα αυτά, υπάρχουν ορισμένα επαναλαμβανόμενα προβλήματα που αξίζει να ελέγχονται.

Συχνά προβλήματα σε παλιότερα διαμερίσματα

Πρόβλημα	Τι μπορεί να σημαίνει στην ανακαίνιση
Μεγάλοι διάδρομοι	Χαμένα τετραγωνικά που ίσως μπορούν να ενσωματωθούν στους κύριους χώρους
Κλειστή κουζίνα	Επανεξέταση της σχέσης kitchen–living–dining
Μικρά λουτρά	Αναδιοργάνωση βοηθητικών χώρων
Ελάχιστη αποθήκευση	Ανάγκη ενσωματωμένων ντουλαπιών και custom λύσεων
Παλιά ηλεκτρολογικά	Πιθανή ανάγκη πλήρους νέου σχεδιασμού
Παλιές υδραυλικές εγκαταστάσεις	Πρέπει να αξιολογηθούν πριν τοποθετηθούν νέες επιφάνειες
Μονά κουφώματα	Ακουστικές και ενεργειακές απώλειες
Κακός τεχνητός φωτισμός	Ανάγκη lighting plan και όχι απλώς νέων φωτιστικών
Μη αξιοποιημένα ανοίγματα	Λανθασμένη τοποθέτηση κύριων λειτουργιών
Πολλά μικρά δωμάτια	Ίσως δεν ανταποκρίνονται στον σημερινό τρόπο ζωής

Το σημαντικό είναι ότι μία πλήρης ανακαίνιση μπορεί να αποτελέσει ευκαιρία επανασχεδιασμού, όχι απλώς αντικατάστασης.

Τι αλλάζει ανά περιοχή της Θεσσαλονίκης;

Όπως και στο προηγούμενο άρθρο, η περιοχή επηρεάζει την αρχιτεκτονική στρατηγική.

Δεν αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο ένα παλιό διαμέρισμα στο ιστορικό κέντρο, μία κατοικία κοντά στη θάλασσα ή ένα μεγαλύτερο οικογενειακό σπίτι στις ανατολικότερες περιοχές της πόλης.

Ενδεικτικές αρχιτεκτονικές προτεραιότητες

Περιοχή / Τύπος τοποθεσίας	Τι αξίζει να εξεταστεί ιδιαίτερα
Κέντρο Θεσσαλονίκης	Φυσικό φως, θόρυβος, παλιές κατόψεις, εγκαταστάσεις
Παραλιακό μέτωπο	Θέα, σκίαση, κουφώματα, αέρας, υλικά
Λαδάδικα / ιστορικές ζώνες	Καθεστώς κτιρίου, ακουστική, διατήρηση χαρακτήρα
Ροτόντα / Πανεπιστήμιο	Compact living, αποθήκευση, ευελιξία
Άνω Πόλη	Ιστορικότητα, κλίσεις, πρόσβαση, θέα, περιορισμοί
Τούμπα / Χαριλάου	Οικογενειακή λειτουργία, αποθήκευση, καθημερινότητα
Καλαμαριά	Φως, εξωτερικοί χώροι, οικογενειακή κατοίκηση, πιθανή σχέση με θέα
Μεγαλύτερες κατοικίες εκτός πυκνού κέντρου	Indoor–outdoor σχέση, ενεργειακή στρατηγική, μεγαλύτερες οικογενειακές ανάγκες

Αυτές δεν είναι απόλυτες κατηγορίες.

Η πραγματική αξιολόγηση γίνεται πάντα σε επίπεδο συγκεκριμένου ακινήτου.

Κέντρο Θεσσαλονίκης: όταν το βασικό πρόβλημα είναι η κάτοψη και το φως

Σε πολλά αστικά διαμερίσματα, το challenge δεν είναι η έλλειψη τετραγωνικών.

Είναι η κακή χρήση τους.

Ένα διαμέρισμα 120 τ.μ. μπορεί να φαίνεται μικρότερο από ένα καλά σχεδιασμένο σπίτι 90 τ.μ. όταν σημαντικό μέρος του καταλαμβάνεται από:

• διαδρόμους,
  
• σκοτεινά hall,
  
• δωμάτια χωρίς σαφή λειτουργία,
  
• υπερβολικά χωρίσματα,
  
• κακή σχέση κουζίνας και living.
  

Σε τέτοιες περιπτώσεις, η μεγαλύτερη αρχιτεκτονική αξία δεν βρίσκεται απαραίτητα στην επιλογή ακριβότερων υλικών.

Βρίσκεται στη νέα κάτοψη.

Παράδειγμα

Πριν

• κλειστή κουζίνα,
  
• μακρύς διάδρομος,
  
• μικρό living,
  
• ανεπαρκής αποθήκευση,
  
• ένα δωμάτιο που χρησιμοποιείται ελάχιστα.
  

Μετά τον σωστό επανασχεδιασμό

• καλύτερη σύνδεση kitchen–living–dining,
  
• λιγότερος circulation space,
  
• περισσότερη αποθήκευση,
  
• δυνατότητα home office,
  
• καλύτερη αξιοποίηση φυσικού φωτός,
  
• σαφέστερος διαχωρισμός private και common zones.
  

Δεν χρειάζεται πάντα open plan.

Χρειάζεται η κάτοψη που ταιριάζει στον συγκεκριμένο τρόπο ζωής.

Κατοικία κοντά στη θάλασσα: δεν είναι μόνο θέμα θέας

Σε ένα διαμέρισμα με ανοιχτή όψη ή σχέση με το παραλιακό μέτωπο, η θέα μπορεί να αποτελέσει το βασικό asset.

Αυτό δεν σημαίνει όμως ότι ολόκληρη η μελέτη πρέπει να περιστραφεί απλώς γύρω από μεγάλα τζάμια.

Πρέπει να εξεταστούν ταυτόχρονα:

• προσανατολισμός,
  
• σκίαση,
  
• θερμική συμπεριφορά,
  
• αεροστεγανότητα,
  
• κουφώματα,
  
• αερισμός,
  
• ιδιωτικότητα,
  
• σχέση εσωτερικού και εξωτερικού χώρου.
  

Πού πρέπει να βρίσκονται οι κύριοι χώροι;

Όταν το επιτρέπει η κάτοψη, συχνά έχει νόημα να δοθεί προτεραιότητα στις καλύτερες όψεις για:

• living,
  
• dining,
  
• master bedroom,
  
• workspace,
  
• βασικούς χώρους καθημερινής χρήσης.
  

Οι βοηθητικές λειτουργίες μπορούν να οργανωθούν σε λιγότερο προνομιακές πλευρές.

Αυτό όμως πρέπει να αποφασιστεί από την αρχή.

Αν πρώτα κλειδώσουν οι υδραυλικές εγκαταστάσεις, οι τοίχοι και οι ηλεκτρολογικές παροχές, οι επιλογές μειώνονται σημαντικά.

Πότε αξίζει να αλλάξει εντελώς η κάτοψη;

Η αλλαγή κάτοψης δεν είναι αυτοσκοπός.

Δεν χρειάζεται να γκρεμιστούν όλοι οι τοίχοι επειδή το διαμέρισμα είναι παλιό.

Αξίζει να επανεξεταστεί η διάταξη όταν:

• μεγάλα τμήματα της κατοικίας παραμένουν ανεκμετάλλευτα,
  
• οι κύριοι χώροι δεν έχουν το καλύτερο φυσικό φως,
  
• υπάρχουν υπερβολικά πολλοί διάδρομοι,
  
• η κουζίνα δεν ανταποκρίνεται στον τρόπο ζωής των κατοίκων,
  
• δεν υπάρχει αρκετή αποθήκευση,
  
• λείπει χώρος εργασίας,
  
• η οικογένεια έχει διαφορετικές ανάγκες από εκείνες για τις οποίες σχεδιάστηκε αρχικά το σπίτι,
  
• απαιτείται καλύτερος διαχωρισμός ιδιωτικών και κοινόχρηστων χώρων.
  

Παλιά λογική κάτοψης vs σύγχρονες ανάγκες

Παλαιότερη οργάνωση	Σύγχρονο ερώτημα
Μεγάλο formal dining που χρησιμοποιείται σπάνια	Χρειάζεται μεγαλύτερο καθημερινό living;
Ανεξάρτητη μικρή κουζίνα	Πρέπει να συνδεθεί περισσότερο με dining/living;
Πολλά μικρά δωμάτια	Χρειάζονται πραγματικά όλα;
Ελάχιστες ντουλάπες	Μπορεί η αποθήκευση να ενσωματωθεί στην αρχιτεκτονική;
Μεγάλος διάδρομος	Μπορεί να αποκτήσει λειτουργία;
Ένα δωμάτιο ανά χρήση	Χρειάζονται πιο ευέλικτοι χώροι;

Πρέπει πάντα να ανοίξουμε την κουζίνα στο living;

Όχι.

Το open-plan δεν αποτελεί αυτόματα καλύτερη αρχιτεκτονική.

Για κάποιους ανθρώπους λειτουργεί εξαιρετικά.

Για άλλους όχι.

Open kitchen

Πλεονεκτήματα

• μεγαλύτερη αίσθηση χώρου,
  
• περισσότερη κοινωνική επαφή,
  
• καλύτερη διάχυση φωτός,
  
• δυνατότητα δημιουργίας island,
  
• πιο ενιαία καθημερινή λειτουργία.
  

Πιθανά μειονεκτήματα

• οσμές,
  
• θόρυβος,
  
• μικρότερη δυνατότητα απόκρυψης ακαταστασίας,
  
• λιγότερη ακουστική απομόνωση,
  
• πιθανή απώλεια επιφανειών αποθήκευσης.
  

Closed ή semi-closed kitchen

Μπορεί να είναι καλύτερη λύση όταν:

• γίνεται έντονο καθημερινό μαγείρεμα,
  
• υπάρχει ανάγκη απομόνωσης,
  
• η οικογένεια θέλει πιο καθαρό separation,
  
• μπορεί να διατηρηθεί καλή σχέση με dining και φυσικό φως.
  

Υπάρχουν επίσης ενδιάμεσες λύσεις:

• γυάλινα χωρίσματα,
  
• sliding panels,
  
• pocket doors,
  
• semi-open kitchens.
  

Το σωστό design δεν ακολουθεί μια τάση.

Απαντά στον τρόπο ζωής.

Πότε είναι λάθος να ξεκινήσετε από τα υλικά;

Ένα από τα συχνότερα λάθη σε μια ανακαίνιση είναι να ξεκινά η διαδικασία με ερωτήσεις όπως:

«Τι πλακάκι θα βάλουμε;»

«Τι χρώμα θα είναι η κουζίνα;»

«Ξύλο ή μάρμαρο;»

Αυτές οι αποφάσεις είναι σημαντικές, αλλά δεν είναι οι πρώτες.

Η σωστή σειρά είναι περισσότερο:

Στάδιο	Βασική απόφαση
1	Τι χρειάζεται ο κάτοικος;
2	Τι μπορεί πραγματικά να προσφέρει το ακίνητο;
3	Ποια είναι η σωστή κάτοψη;
4	Πώς οργανώνονται οι εγκαταστάσεις;
5	Πώς λειτουργεί ο φωτισμός;
6	Τι custom κατασκευές χρειάζονται;
7	Ποια υλικά υποστηρίζουν το concept;
8	Πώς κατασκευάζονται σωστά οι λεπτομέρειες;

Το υλικό πρέπει να έρχεται ως μέρος μιας συνολικής απόφασης.

Όχι ως ανεξάρτητη εικόνα.

Αρχιτέκτονας, interior designer, μηχανικός ή εργολάβος;

Οι ρόλοι συχνά μπερδεύονται.

Δεν κάνουν όλοι την ίδια δουλειά.

Ρόλος	Κύρια συμβολή
Αρχιτέκτονας	Χώρος, κάτοψη, λειτουργία, design concept, λεπτομέρεια
Interior designer	Εσωτερική εμπειρία, υλικά, furniture, styling ανάλογα με το scope
Μηχανικοί επιμέρους ειδικοτήτων	Στατικά, Η/Μ, ενεργειακά και άλλα τεχνικά ζητήματα
Εργολάβος / κατασκευαστής	Οργάνωση και εκτέλεση των εργασιών
Τεχνίτες	Υλοποίηση συγκεκριμένων εργασιών
Project / construction management	Συντονισμός χρόνου, συνεργείων, προμηθειών και κατασκευής

Σε μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση, το ζητούμενο δεν είναι να επιλεγεί «ποιος από όλους χρειάζεται».

Το ζητούμενο είναι να συντονιστούν σωστά οι απαραίτητες ειδικότητες.

Γιατί η αρχιτεκτονική και η κατασκευή πρέπει να συζητούν από την αρχή;

Ένα σχέδιο μπορεί να φαίνεται εξαιρετικό στην οθόνη και να είναι δύσκολο, ακριβό ή παράλογο στην κατασκευή.

Αντίστοιχα, μια καθαρά εργολαβική προσέγγιση μπορεί να λύσει γρήγορα τεχνικά ζητήματα αλλά να οδηγήσει σε μια σειρά αποσπασματικών αποφάσεων χωρίς συνολικό architectural concept.

Η καλύτερη διαδικασία δημιουργείται όταν:

design → engineering → costing → construction

δεν λειτουργούν ως απομονωμένες φάσεις.

Παράδειγμα: μία κρυφή πόρτα

Στο σχέδιο μοιάζει με μία απλή γραμμή.

Στην πραγματικότητα πρέπει να λυθούν:

• πάχος τοίχου,
  
• κάσα,
  
• μεντεσέδες,
  
• σοβατεπί,
  
• βαφή ή επένδυση,
  
• διακόπτες,
  
• πιθανές ηλεκτρολογικές γραμμές,
  
• tolerances κατασκευής.
  

Το ίδιο ισχύει για:

• κρυφό φωτισμό,
  
• custom ντουλάπες,
  
• islands κουζίνας,
  
• εντοιχισμένες μπαταρίες,
  
• γραμμικές σχάρες κλιματισμού,
  
• ειδικές επενδύσεις.
  

Η ποιότητα ενός renovation project συχνά κρίνεται στις λεπτομέρειες που δεν φαίνονται εύκολα στη φωτογραφία.

Τι γίνεται με τις άδειες σε μία ανακαίνιση;

Δεν απαιτούν όλες οι ανακαινίσεις την ίδια διοικητική διαδικασία.

Το είδος της άδειας ή έγκρισης εξαρτάται από τις συγκεκριμένες εργασίες, το ακίνητο και τυχόν ειδικό καθεστώς του κτιρίου.

Στην Ελλάδα, οι διοικητικές πράξεις για οικοδομικές εργασίες διαχειρίζονται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες, ενώ για εργασίες που εμπίπτουν σε Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά με ευθύνη του αρμόδιου μηχανικού.

Για τον ιδιοκτήτη, επομένως, το ασφαλές ερώτημα δεν είναι:

«Η ανακαίνιση χρειάζεται άδεια;»

αλλά:

«Τι ακριβώς σκοπεύουμε να κατασκευάσουμε και ποια διαδικασία απαιτείται για αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο;»

Η απάντηση πρέπει να δίνεται μετά τον καθορισμό του scope των εργασιών και τον τεχνικό έλεγχο.

Πότε χρειάζεται έλεγχος πριν αγοράσετε το ακίνητο;

Ιδανικά πριν υπογραφεί η αγορά, όταν το ακίνητο προορίζεται για σοβαρή ανακαίνιση.

Ένα architectural pre-purchase assessment μπορεί να βοηθήσει να απαντηθούν ερωτήσεις που δεν φαίνονται σε μία αγγελία.

Πριν την αγορά, αξίζει να γνωρίζετε:

Ερώτηση	Γιατί είναι κρίσιμη
Μπορεί να αλλάξει η κάτοψη;	Επηρεάζει ολόκληρο το concept
Πού βρίσκονται τα δομικά στοιχεία;	Μπορούν να περιορίσουν μεγάλες αλλαγές
Υπάρχει αρκετό φυσικό φως;	Δεν διορθώνεται πάντα με design
Υπάρχει δυνατότητα δεύτερου μπάνιου;	Εξαρτάται από τεχνικά δεδομένα
Μπορεί να μετακινηθεί η κουζίνα;	Εξαρτάται από εγκαταστάσεις και γεωμετρία
Τι κατάσταση έχουν τα κουφώματα;	Επηρεάζουν comfort και κόστος
Υπάρχουν εμφανείς υγρασίες;	Μπορεί να απαιτείται βαθύτερη διερεύνηση
Υπάρχουν πολεοδομικά ζητήματα;	Μπορούν να επηρεάσουν το project
Ποια είναι η έκταση της πραγματικής ανακαίνισης;	Επηρεάζει το συνολικό investment

Ένα ακίνητο με χαμηλότερη τιμή αγοράς δεν είναι απαραίτητα πιο οικονομικό συνολικά.

Το σωστό metric είναι περισσότερο:

κόστος αγοράς + πραγματικό κόστος μεταμόρφωσης + ποιότητα τελικού αποτελέσματος.

Πότε ένα παλιό διαμέρισμα έχει καλό architectural potential;

Δεν πρέπει να απορρίπτεται ένα ακίνητο επειδή φαίνεται παλιό.

Μερικές φορές τα πιο ενδιαφέροντα renovation projects ξεκινούν από χώρους που στην πρώτη επίσκεψη φαίνονται εντελώς ξεπερασμένοι.

Χαρακτηριστικά που μπορούν να αποτελούν πλεονέκτημα

• μεγάλα ανοίγματα,
  
• καλός προσανατολισμός,
  
• διαμπερότητα,
  
• καλές αναλογίες δωματίων,
  
• μεγαλύτερα καθαρά ύψη,
  
• ενδιαφέροντα υπάρχοντα δάπεδα,
  
• δυνατότητα ενοποίησης χώρων,
  
• μεγάλα μπαλκόνια,
  
• ανοιχτή θέα,
  
• φέρων οργανισμός που επιτρέπει λειτουργική αναδιάταξη.
  

Χαρακτηριστικά που χρειάζονται προσοχή

• ελάχιστο φυσικό φως,
  
• πολύ βαθιά κάτοψη,
  
• προβληματικός αερισμός,
  
• έντονη υγρασία,
  
• μεγάλη ηχορύπανση,
  
• δύσκολη πρόσβαση,
  
• περίπλοκες παλιές εγκαταστάσεις,
  
• σοβαρές κατασκευαστικές φθορές,
  
• περιορισμοί που δεν επιτρέπουν το επιθυμητό concept.
  

Το «άσχημο» διορθώνεται συχνά.

Το θεμελιωδώς κακό spatial condition πολύ δυσκολότερα.

Πώς σχεδιάζεται μία κατοικία για τον πραγματικό άνθρωπο που θα ζήσει μέσα;

Η ανακαίνιση πρέπει να ξεκινά με τον χρήστη.

Όχι με την εικόνα.

Για μία οικογένεια

Μπορεί να είναι σημαντικά:

• σαφής separation ιδιωτικών χώρων,
  
• μεγάλη αποθήκευση,
  
• laundry,
  
• ανθεκτικά υλικά,
  
• χώρος καθημερινού dining,
  
• λειτουργική κουζίνα,
  
• δυνατότητα αλλαγής χρήσεων όσο μεγαλώνουν τα παιδιά.
  

Για ένα ζευγάρι

Μπορεί να έχουν μεγαλύτερη σημασία:

• μεγαλύτερο living,
  
• master suite,
  
• home office,
  
• χώρος φιλοξενίας που χρησιμοποιείται και διαφορετικά,
  
• πιο ανοιχτή καθημερινή οργάνωση.
  

Για έναν άνθρωπο που εργάζεται από το σπίτι

Το home office δεν πρέπει απαραίτητα να είναι ένα desk κολλημένο στο living.

Χρειάζονται:

• κατάλληλος φωτισμός,
  
• ακουστική,
  
• φόντο για video calls,
  
• αποθήκευση,
  
• δυνατότητα συγκέντρωσης.
  

Για έναν επενδυτή

Οι αποφάσεις πρέπει να βασίζονται περισσότερο στον πιθανό τελικό χρήστη.

Άλλο προϊόν είναι:

• student residence,
  
• compact urban apartment,
  
• premium long-term residence,
  
• family apartment,
  
• furnished rental.
  

Το design πρέπει να γνωρίζει για ποιον σχεδιάζει.

Πώς ορίζεται το budget μιας ανακαίνισης;

Ένα renovation budget δεν πρέπει να ξεκινά από μία γενική τιμή ανά τετραγωνικό και να τελειώνει εκεί.

Το ίδιο μέγεθος διαμερίσματος μπορεί να απαιτεί τελείως διαφορετικό κόστος ανάλογα με:

• την κατάσταση του ακινήτου,
  
• το επίπεδο των εγκαταστάσεων,
  
• το πόσο αλλάζει η κάτοψη,
  
• τις custom κατασκευές,
  
• τα υλικά,
  
• τα κουφώματα,
  
• το επίπεδο φωτισμού,
  
• τον εξοπλισμό,
  
• την πρόσβαση στο εργοτάξιο.
  

Το budget πρέπει να διαχωρίζεται

Κατηγορία	Παραδείγματα
Καθαιρέσεις	Τοίχοι, δάπεδα, παλιές κατασκευές
Οικοδομικές εργασίες	Νέα χωρίσματα, σοβάδες, δάπεδα
Υδραυλικά	Κουζίνα, μπάνια, σωληνώσεις
Ηλεκτρολογικά	Νέες γραμμές, πίνακας, αυτοματισμοί
HVAC	Θέρμανση, ψύξη, εξαερισμός
Κουφώματα	Παράθυρα, μπαλκονόπορτες
Ξυλουργικά	Κουζίνα, ντουλάπες, custom furniture
Φωτισμός	Fixtures, architectural lighting
Υλικά	Πέτρα, ξύλο, πλακάκια, επιφάνειες
Εξοπλισμός	Είδη υγιεινής, συσκευές
Ειδικές κατασκευές	Μεταλλικά, γυαλί, custom details

Αυτό επιτρέπει να γίνουν συνειδητές επιλογές.

Αντί να εξαντληθεί μεγάλο μέρος του budget σε επιφάνειες και να ανακαλυφθεί αργότερα ότι δεν έχει προβλεφθεί επαρκές ποσό για τις εγκαταστάσεις.

Πού αξίζει να επενδύσετε περισσότερο;

Δεν χρειάζεται κάθε επιφάνεια να είναι ακριβή.

Υπάρχουν όμως στοιχεία που έχουν μεγάλη επίδραση στην καθημερινή ποιότητα.

Συχνά υψηλής αξίας επενδύσεις

• σωστή κάτοψη,
  
• καλός φωτισμός,
  
• ποιοτικά κουφώματα όπου απαιτούνται,
  
• σωστά ηλεκτρολογικά,
  
• σωστά υδραυλικά,
  
• επαρκής αποθήκευση,
  
• καλή κουζίνα,
  
• ποιοτικές καθημερινές επιφάνειες,
  
• σωστή ακουστική,
  
• λεπτομέρειες που χρησιμοποιούνται συνεχώς.
  

Πού μπορεί να γίνει value engineering;

• ορισμένα decorative finishes,
  
• επιλεγμένα loose furniture,
  
• μη κρίσιμες ειδικές κατασκευές,
  
• στοιχεία που μπορούν να προστεθούν αργότερα.
  

Το value engineering δεν σημαίνει φθηνότερο design.

Σημαίνει:

πού έχει πραγματική αξία να επενδυθεί κάθε ευρώ.

Ποια είναι η σωστή σειρά μιας ολοκληρωμένης ανακαίνισης;

Στάδιο	Τι συμβαίνει
1. Brief	Ανάγκες, τρόπος ζωής, budget, στόχος
2. Αποτύπωση	Καταγραφή της υπάρχουσας κατάστασης
3. Technical assessment	Διερεύνηση κατασκευής και εγκαταστάσεων
4. Concept design	Βασική αρχιτεκτονική κατεύθυνση
5. Layout development	Οριστικοποίηση κάτοψης
6. Material strategy	Παλέτα υλικών και επιφανειών
7. Lighting design	Φυσικός και τεχνητός φωτισμός
8. Technical coordination	Ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, HVAC κ.ά.
9. Construction details	Επίλυση custom και κρίσιμων λεπτομερειών
10. Costing	Έλεγχος κόστους πριν την κατασκευή
11. Construction	Υλοποίηση
12. Supervision / coordination	Έλεγχος ώστε το σχεδιασμένο να γίνει κατασκευασμένο

Όσο περισσότερες αποφάσεις έχουν λυθεί πριν ξεκινήσει το εργοτάξιο, τόσο λιγότερες χρειάζεται να λαμβάνονται υπό πίεση κατά τη διάρκεια της κατασκευής.

Ποια λάθη αυξάνουν το κόστος μιας ανακαίνισης;

Το μεγαλύτερο κόστος δεν δημιουργείται πάντα από τα ακριβά υλικά.

Μπορεί να δημιουργηθεί από τις αλλαγές.

Συχνά costly mistakes

1. Έναρξη κατασκευής πριν ολοκληρωθεί η κάτοψη.
2. Επιλογή κουζίνας πριν λυθούν ηλεκτρολογικά και υδραυλικά.
3. Αλλαγή φωτισμού αφού έχουν κλείσει οι οροφές.
4. Παραγγελία υλικών χωρίς τελικές ποσότητες.
5. Custom κατασκευές χωρίς λεπτομερή σχέδια.
6. Αλλαγές θέσεων πριζών και διακοπτών κατά τη διάρκεια του έργου.
7. Επιλογή υλικών που δεν είναι άμεσα διαθέσιμα χωρίς να έχει υπολογιστεί ο χρόνος.
8. Έναρξη χωρίς σαφές συνολικό budget.
9. Έλλειψη coordination μεταξύ συνεργείων.
10. Επίλυση προβλημάτων μόνο όταν εμφανιστούν στο εργοτάξιο.

Ο σχεδιασμός δεν εξαλείφει κάθε απρόβλεπτο.

Μειώνει όμως σημαντικά τον αριθμό των αποφάσεων που θα έπρεπε να είχαν ληφθεί νωρίτερα.

Αρχιτέκτονας πριν ή μετά την επιλογή εργολάβου;

Ιδανικά, η αρχιτεκτονική κατεύθυνση και το scope πρέπει να είναι αρκετά ξεκάθαρα πριν συγκριθούν οι τελικές κατασκευαστικές προσφορές.

Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος να συγκρίνονται διαφορετικά πράγματα.

Ο ένας εργολάβος μπορεί να έχει υπολογίσει:

• νέα ηλεκτρολογικά,
  
• νέα υδραυλικά,
  
• custom κουζίνα,
  
• πλήρη φωτισμό.
  

Και ο άλλος μόνο:

• οικοδομικές εργασίες,
  
• βασικά δάπεδα,
  
• βάψιμο.
  

Οι δύο αριθμοί δεν είναι πραγματικά συγκρίσιμοι.

Το design documentation βοηθά να είναι σαφέστερο:

τι ακριβώς κατασκευάζουμε.

Πότε δεν χρειάζεστε πλήρη αρχιτεκτονική ανακαίνιση;

Όχι κάθε project απαιτεί ολοκληρωμένο redesign.

Αν:

• η κάτοψη λειτουργεί ήδη καλά,
  
• οι εγκαταστάσεις είναι σε καλή κατάσταση,
  
• δεν αλλάζουν βασικές λειτουργίες,
  
• το budget αφορά κυρίως επιφάνειες και κινητό εξοπλισμό,
  
• δεν υπάρχουν περίπλοκα τεχνικά ζητήματα,
  

μπορεί να έχει νόημα ένα πιο περιορισμένο scope.

Η σωστή επαγγελματική συμβουλή δεν είναι να μεγαλώνει τεχνητά το project.

Είναι να προσδιορίζει πόση επέμβαση χρειάζεται πραγματικά.

Τι προσφέρει ένα αρχιτεκτονικό γραφείο σε μία ανακαίνιση;

Η αξία δεν βρίσκεται απλώς στην παραγωγή όμορφων εικόνων.

Ένα ολοκληρωμένο αρχιτεκτονικό γραφείο στη Θεσσαλονίκη μπορεί να συνδέσει:

χώρο + λειτουργία + αισθητική + τεχνικές απαιτήσεις + κατασκευή.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει:

• αξιολόγηση του υφιστάμενου ακινήτου,
  
• οργάνωση του brief,
  
• νέα κάτοψη,
  
• επιλογή υλικών,
  
• lighting strategy,
  
• σχεδιασμό κουζίνας και custom furniture,
  
• συντονισμό τεχνικών θεμάτων,
  
• construction drawings,
  
• έλεγχο κόστους σε σχέση με το design,
  
• συντονισμό της υλοποίησης ανάλογα με το scope του έργου.
  

Το THE ARDE STUDIO® έχει εντάξει στο residential portfolio του έργα apartment renovation και spatial transformation, με το Sofouli Residence στη Θεσσαλονίκη να αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα ανακαίνισης κατοικίας όπου η σύγχρονη εσωτερική αρχιτεκτονική, τα φυσικά υλικά, ο φωτισμός και οι ειδικές κατασκευές αντιμετωπίζονται ως μία ενιαία σύνθεση.

Συχνές ερωτήσεις για ανακαίνιση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη

Πότε χρειάζομαι αρχιτέκτονα για ανακαίνιση διαμερίσματος;

Όταν η ανακαίνιση αλλάζει ουσιαστικά την κάτοψη, τις λειτουργίες, τον φωτισμό, τις εγκαταστάσεις ή την ποιότητα του χώρου, η συμμετοχή αρχιτέκτονα μπορεί να επηρεάσει σημαντικά το αποτέλεσμα.

Σε μια απλή αισθητική ανανέωση το scope μπορεί να είναι μικρότερο.

Αξίζει να πάρω αρχιτέκτονα πριν αγοράσω παλιό διαμέρισμα;

Σε ακίνητο που προορίζεται για σημαντική ανακαίνιση, ναι, μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμο.

Ο αρχιτεκτονικός και τεχνικός έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει αν η κάτοψη μπορεί να αλλάξει, αν υπάρχει αρκετό φως, ποιες τεχνικές δυσκολίες υπάρχουν και πόσο ρεαλιστικό είναι το project που έχετε στο μυαλό σας.

Χρειάζεται άδεια για ανακαίνιση κατοικίας;

Εξαρτάται από το είδος και την έκταση των εργασιών, καθώς και από το ίδιο το ακίνητο.

Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι ανακαινίσεις με τον ίδιο τρόπο. Πριν ξεκινήσουν εργασίες, ο αρμόδιος μηχανικός πρέπει να προσδιορίσει ποιες εγκρίσεις ή άδειες απαιτούνται για το συγκεκριμένο scope.

Πόσο κοστίζει μία ανακαίνιση διαμερίσματος στη Θεσσαλονίκη;

Δεν υπάρχει μία αξιόπιστη ενιαία τιμή για όλα τα projects.

Το κόστος εξαρτάται από:

• μέγεθος,
  
• κατάσταση,
  
• έκταση καθαιρέσεων,
  
• εγκαταστάσεις,
  
• κουφώματα,
  
• επίπεδο υλικών,
  
• custom κατασκευές,
  
• τεχνικές δυσκολίες,
  
• πρόσβαση,
  
• απαιτήσεις του project.
  

Για σοβαρή εκτίμηση χρειάζεται πρώτα να οριστεί τι πραγματικά θα κατασκευαστεί.

Πόσο χρόνο χρειάζεται μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση;

Ο χρόνος εξαρτάται από το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του έργου, το επίπεδο μελέτης, τις απαιτούμενες εγκρίσεις, την προμήθεια υλικών και custom κατασκευών και τις συνθήκες του εργοταξίου.

Ο σωστός προγραμματισμός πρέπει να ξεκινά πριν από την έναρξη των εργασιών.

Μπορώ να μείνω μέσα στο σπίτι κατά την ανακαίνιση;

Σε πολύ περιορισμένες εργασίες ενδεχομένως.

Σε ολική ανακαίνιση με καθαιρέσεις, εγκαταστάσεις, δάπεδα, σκόνη και πολλαπλά συνεργεία, η παράλληλη κατοίκηση είναι συνήθως ιδιαίτερα δύσκολη και πρέπει να αξιολογείται εξαρχής.

Είναι καλύτερα να ανακαινίσω ή να αγοράσω ήδη ανακαινισμένο διαμέρισμα;

Εξαρτάται από τον στόχο.

Ένα ήδη ανακαινισμένο ακίνητο προσφέρει ευκολία.

Ένα σωστό renovation project, όμως, επιτρέπει η κατοικία να σχεδιαστεί γύρω από:

• τις δικές σας ανάγκες,
  
• τον δικό σας τρόπο ζωής,
  
• το συγκεκριμένο ακίνητο,
  
• και τη μακροχρόνια χρήση που επιθυμείτε.
  

Η καλή ανακαίνιση δεν ξεκινά από αυτό που θα αλλάξει

Ξεκινά από αυτό που αξίζει να παραμείνει.

Πριν γκρεμιστεί ένας τοίχος, πρέπει να γνωρίζουμε γιατί.

Πριν μετακινηθεί μία κουζίνα, πρέπει να γνωρίζουμε τι κερδίζουμε.

Πριν επιλεγεί ένα υλικό, πρέπει να γνωρίζουμε ποιον ρόλο παίζει στον συνολικό χώρο.

Και πριν ξεκινήσει η κατασκευή, πρέπει να υπάρχει όσο το δυνατόν καθαρότερη εικόνα του αποτελέσματος που επιδιώκουμε.

Για το THE ARDE STUDIO®, η ανακαίνιση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη δεν αντιμετωπίζεται ως μια σειρά απομονωμένων εργασιών.

Αντιμετωπίζεται ως η επαναξιολόγηση ενός υπάρχοντος χώρου:

τι έχει αξία, τι δεν λειτουργεί, τι μπορεί να αλλάξει και πώς το υπάρχον ακίνητο μπορεί να αποκτήσει μια νέα, ουσιαστικότερη σχέση με τον άνθρωπο που θα ζήσει μέσα σε αυτό.

Σχεδιάζετε ανακαίνιση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη;

Είτε πρόκειται για ένα παλιό διαμέρισμα που ήδη έχετε είτε για ένα ακίνητο που εξετάζετε να αγοράσετε, η σωστή αρχιτεκτονική αξιολόγηση μπορεί να γίνει πριν ληφθούν οι πιο ακριβές και δύσκολα αναστρέψιμες αποφάσεις.

Discuss your residential renovation with THE ARDE STUDIO®.

☉